Arsa almak

ARSA ALIMI
Arsa günümüzde Türk halkının en çok tercih ettiği yatırım araçlarından biri. Bunun birkaç nedeni var. Her şeyden önemlisi arsa, bitmiş bir gayrimenkule göre daha ucuz ve Türkiye’de farklı gelir gruplarındaki her kesime hitap edebiliyor. Ayrıca arsa, birçok etkene bağlı olarak, gayrimenkul yatırım araçları içerisinde çoğunlukla en hızlı prim yapan grubu da oluşturuyor.

Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
1-Arazinin İmar Durumu
Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden öğrenebilirsiniz.
2-Arazinin Satın Alınma Durumu
Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir.
NOT : Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer satılmak istenen arazi tapusuz ise, bu durum, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin işgalcisi olmaktan öteye gitmez

Bir Gayrimenkulün Arsa Olarak Adlandırılması İçin Gerekli Koşullar Nelerdir?
Bir gayrimenkulün arsa niteliği taşıması için öncelikle 3194 sayılı İmar Yasası’nda belirtilen şartlara göre, ifrazı yapılmış, resmi yolları ayrılmış her türlü altyapısının oluşturulması gerekmektedir. Bu şartları taşıyan gayrimenkul, “arsa” vasfını taşımaktadır. İlgili belediyece 634 sayılı kat mülkiyeti kanunlarına göre dikey ya da yatay kat irtifakı uygulaması ile arsalar üzerine yapılacak olan yapılaşmanın şekli belirtilmiş olur.
Ülkemizde 1980 öncesi imar uygulaması olduğu halde, yasanın boşluklarından faydalanılarak bilhassa metropol şehirlerde çarpık bir şekilde, gelişigüzel özel parselasyonlara izin verildiği ve bu işlemlerin bir haritaya bağlanarak gayri resmi olarak muhtelif şahıslara satıldığı gözden kaçmamaktadır. Bu yapılan çarpık parselasyonlar neticesinde belediyeler, bu konuya oy kaybı riski ile göz yumdular ve neticede büyük kentlerde altyapısı olmayan (yol, su, elektrik vs.) gelişigüzel yapılaşmalar oldu.
Burada en büyük zararı devlet gördü; çünkü bu yıllarda devletin mülkiyetinde bulunan meralar, ormanlık alanlar ve vakıflara ait yerler adeta yağmalanarak bilinçsiz bir şekilde yeni, fakat sorunlu yerleşimler meydana getirildi. Ancak, 1980 sonrası çıkarılan 2981 vb. geçici imar yasaları ile devlet, özel yeminli aracılığı ile bu bölgeleri müstakil parseller oluşturarak, hazine ve belediyelere ait yerlerin dahi üzerinde binası bulunan ve 400 m.2’yi aşmayan yerleri, zilliyet sahiplerine belirli bir ödeme planı içerisinde, belediyelerin marifeti ile tapu sahibi yaptı.
Geçici olarak çıkarılan bu yasalar, işyerleri hariç tutularak uygulanmıştır. 1985 yılında çıkarılan 3194 sayılı yasa, hisseli parselasyonları daha doğrusu hisseli satışları tamamen yürürlükten kaldırmıştır. Tapuda aynı gayrimenkul üzerinde değişik tarihlerde ayrı ayrı hisse alan şahısların hisselerini bir arada toplamıştır. 3194 sayılı yasa, çıktığı günden itibaren belediyelerce halen uygulanmakta olup, en küçük arsanın yola cephesinin 10 metre, en küçük parselin yüzölçümünün ise 200 m.2’den kesinlikle küçük olmaması şartını getirmiştir.

Yatırımcının Arsaya Yatırım Yaparken Dikkat Etmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
Yatırımcının bir arsaya yatırım yaparken dikkat etmesi gereken en önemli husus, bağlı bulunduğu il ve ilçede bulunan Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurarak gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyit olup olmadığını (satışına herhangi bir engel) öğrenmeli, Kadastro Müdürlüğü’ne giderek resmi yoldan tespitini yapıp gayrimenkulü zeminde mutlaka görmeli, Kadastro Müdürlüğü’nden bu yere ait planın örneğini temin edip, bu plan örneği ile gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyenin İmar Müdürlüğü’ne müracaat ederek bu gayrimenkulün imar planındaki konumunu mutlaka öğrenmelidir.
Yatırımcıya, yukarıda zikrettiğim kurumlara uğramasının faydasını bir örnekle noktalamak gerekirse: Yatırımcı, gayrimenkulü sanayi yeri olarak almak niyetindeyse, imar planında mesken yeri olarak ayrılmış bir yeri sanayi amaçlı herhangi bir tesis yapamaz. Bu nedenle ilgili belediyeden mutlaka bu arsanın imar durumunu araştırdıktan sonra satın almalıdır. Ayrıca bu gayrimenkulü hangi amaçla almak istiyorsa, altyapının olup olmadığını mutlaka araştırmalıdır. Arsanın yola terki mevcut imar planına göre yapılıp yapılmadığını da mutlaka öğrenmelidir.

Türkiye’de Hangi Bölgeler Halen Arsa Yatırımı Açısından Caziptir?
Ülkemizde arsa alımında en cazip bölgeler: Marmara, Ege ve Akdeniz olup, bu bölgeler arasında en çok yatırım yapılan yerler ise:
Marmara Bölgesi içinde yer alan Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Çorlu, Yalova, Sapanca ve beldeleri;
Trakya bölgesinde Çorlu, Lüleburgaz, Marmara Ereğlisi, Çerkezköy, Tekirdağ, Gelibolu ve beldeleri.
Ayrıca Çanakkale ile İzmir ili arasındaki bölgeler de gayrimenkul yatırımı için halen en cazip bölgelerdir. Ancak 3. köprü yapımı nedeniyle Marmara Bölgesi’nde yatırımcılar için rant geliri çok yüksek olan en cazip yerlerin başında Çatalca, Büyükçekmece ve Silivri ilçeleri ve bu ilçelere bağlı köyler geliyor. Bu yerlerin İstanbul’a yakınlığı nedeniyle ulaşımı kolaydır. İkinci havalimanının Anadolu yakasında bulunan Kurtköy’de yapılacak olması nedeniyle Kurtköy ve civarı da gayrimenkul yatırımcıları için cazip bölgeler arasına girmiştir.

Arsaya Yatırım Yapmak İsteyenler Aracı Firmayı Nasıl Seçmeli?
Aracı firmayı seçerken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, firmanın güvenilirliğinin mutlaka araştırılmasıdır. Firmanın, kendisine önerdiği gayrimenkul veya gayrimenkullerin fizibilite raporlarının ilgili kurumlardan tasdikli olmasına dikkat etmeli. Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ve Belediye Başkanlıkları’nın İmar Müdürlükleri’nden alınan belgelerin hepsinin bu fizibilite raporunda mevcut olması gerekir. Firmanın daha önce hangi yatırımcılara, nerelerden yatırım amaçlı yer aldığı ve bu alınan gayrimenkullerin yatırımcıya kazandırdığı kazancı göz önünde bulundurmalıdır.
Her şeyden önemlisi, aracı firmanın yatırım yaptığı firmalara devamlı olarak her türlü hizmeti verip vermediğini mutlaka araştırmalıdır. Ülkemizde arsa kavramı tam anlamıyla insanlarımız tarafından bilinmemektedir. Bir gayrimenkulün arsa vasfını kazanması, o gayrimenkulün imar planında yapılaşmaya hazır bir yer olmasıyla ve bu yerin üzerinde mevcut imar planına göre, bölge itibariyle arsa vasfı altında eğitim, sağlık, ticaret, sanayi veya konut inşaatı yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, yatırımcıların arsa alırken, o yerin niteliğine mutlaka dikkat etmeleri gerekir.
Zira, bir gayrimenkul tarla niteliğini taşırken, belediyelerce imar uygulamalarından geçirilerek cins değişikliği yapılmak suretiyle arsa vasfını kazanmaktadır. Bu nedenle, satın alınacak arsanın vasfını iyi takip etmek, bu konuda uzun vadeli deneyimi olan bir kurum vasıtası ile, arsanın vasfında ortaya çıkabilecek değişikliklerin hangi gelişme ve prosedüre bağlı olduğunu öğrenmek önem kazanmaktadır. Aksi takdirde, arsa ile ilgili yeterli bilgiye sahip olmayan bir aracı kuruluşla yapılacak yatırım hüsranla sonuçlanabilir.

İNŞAAT ÖNCESİ İŞLEMLER

1- Yapı Ruhsatı Alınması
Yapı ruhsatı alınabilmesi için yapılması gerekenler:
İmar durumu belgesi
Tapu sureti
Çap sureti
Ruhsat dilekçesi
Yola terk var ise terkli tapu sureti
Aplikasyon krokisi
5 adet Mimari proje (T.M.M.O. vize alınacak)
5 adet Betonarme projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
5 adet Elektrik projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
5 adet Makine tesisat projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
Mal sahibi Taahhütnamesi (Noterden)
T.U.S. Taahhütnamesi (Noterden)
Sürveyan Taahhütnamesi (Noterden)
Har. Müh. Aplikasyon Taahhütnamesi (Noterden)
T.U.S. Büro Tescil Belgesi
Mimar Büro Tescil Belgesi
Zemin Etüd Raporu (T.M.M.O. vize alınacak)

2- İmar Durumu Alınır: Üzerine konut yapılacak parsele ait tapu ve çap örneği (kadastro planına göre taşınmazın geometrik konumunu gösteren belge) ve dilekçe ile müracaat edilerek belediyeden imar durumu alınır. Ancak bu müracaatı yapabilmek için, ilgili parselin sahibi veya hissedarı olmanız şarttır.
3- Röperli Kroki Alınır: Tapu Kadastro Müdürlüğü’nden röperli kroki alınır.
4- Röleveler Tanzim Edilir: Belediye Harita Müdürlüğü’nden imar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi ile arazi ve yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi tanzim edilir.
5- Jeoteknik Rapor Alınır: Parsele ait, bir jeoloji mühendisi ya da üniversite tarafından hazırlanan, zemin jeoteknik raporu alınır.
6- Trafo Belgesi Alınır: Parselin bağlı bulunduğu elektrik dağıtım müessesesinden trafo belgesi alınır.
7- Parselde Eski Eser Varsa: Üzerinde tescilli eski eser bir yapı bulunan, veya planında kurul kararı alınması şartı olan parsellerde “Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu” kararı alınması ve teklif projelerinin kurulca onaylatılması gereklidir.
8- Projeler Hazırlanır: Belirtilen belgeler esas alınarak serbest mimar ve mühendislerce mimari, statik, kalorifer, elektrik ve ısı yalıtım projeleri hazırlanır. Hazırlanan projeler belediyeye verilmeden önce; sığınak için Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğü, kanal bağlantısı için SKİ, yangın tedbirleri için ise İtfaiye Müdürlüğü’nden onay alınması gerekir.
9- Projeler Belediyeye Sunulur: Büyükşehir Belediye Başkanlığı tescil bürosundan vize ettirilen projeler tasdik için belediyeye sunulur.
10- Parselde Eski Yapı Varsa Yıktırılır: Yapı ruhsatı verilmeden önce parselde boş durumdaki eski mevcut yapının yıkılması gerekir. Bunun için ilgili idarelerce elektrik, su, doğalgaz bağlantıları kesilir. Yatırılmayan emlak vergileri yatırılarak mesul mühendis veya mimarın sorumluluğunda yıkım ruhsatı düzenlenir.
11- Yapı Ruhsatı Düzenlenir: Belediye İmar İşleri Müdürlüğü’nce onaylanan mimari statik, elektrik, kalorifer, ısı yalıtımı projelerine bağlı kalınarak Fen İşleri Müdürlüğü harcı, inşaat ruhsatı harcı ile, parsel veya bina bünyesinde otopark yeri yoksa otopark bedeli tahsis edilerek, serbest mimar veya inşaat mühendisinin sunacağı teknik uygulama sorumluluk belgesine göre imzası alınarak, yapı ruhsatı düzenlenir.
12- Hisseli Parsellerde İnşaat Koşulları: Özel ifraza tabi hisseli parsellerde imar planına uygun kadastral imar parseli oluşmadan, inşaat müsadesi verilmez. İmar planına uygun oluşmuş parsellerde birden fazla hissedar bulunması durumunda, yapı ruhsatı verme aşamasında tüm hissedarların muvaffakatı, yani izni aranır. Bunun için de her hissedarın belediyeye; noterden tescilli olmak üzere muvaffakatı, arsaya hissedar olduğunu kanıtlayan tapu senedi ve arsaya ilişkin çap örneği ile birlikte başvurması gerekir.
13- Altyapı Hizmetleri İçin
Altyapı hizmetleri kanal, su, PTT, elektrik, doğalgaz ve yol olarak sıralanabilir.
Kanal: Parsel ilgilisi tarafından atıksu projesi hazırlanarak İSKİ Genel Müdürlüğü’ne onaylatılır. Onaylı projeye göre bina atıksu bağlantısı yapılacağı zaman, Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak işlem yapılır ve sonuçlandırılır.
Yol: Yol, kadastrol yol belediye tarafından, imar yolu ise yola cepheli parsel sahiplerince yaptırılır. Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nce kontrol edilir. Söz konusu yolların araziye uygulanışı Belediye Harita Müdürlüğü’nce hazırlanan yol profiline göre yapılır. Parsel sahiplerince yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 23. maddesine tabi yollardır. Ancak belediyece yapılması gereken yollar için, yola cepheli parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. İştirak payının yarısı yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yarısı ise diğer tarafındaki parsellerden alınır. Açılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyor ise her parselden tam bedel alınır, yani iki kat uygulama yapılmış olur.
Su: İnşaat sahipleri Su İşleri ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır. İnşaat devam ediyorsa SKİ Şebeke Şefliği geçici olarak binaya su bağlantısı yapar. İnşaat bitince abone olunur.
Elektrik: İnşaat sahipleri onaylı elektrik sözleşmelerine göre, TEK ile karşılıklı olarak sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak TEK denetiminde olmak üzere gerekli bağlantı uygulamaları yapılır.
PTT: İlgili kurum yani PTT, kendi teknik koşullarına göre işlem yapar. Altyapı tesisleri için kazı yapılacaksa, belediyeden kazı ruhsatı alınmak zorundadır.
Doğalgaz: İlgili kurum, kendi teknik koşullarına göre işlemini yapar. Yapılan işlemler Büyükşehir Belediyesi ile kendi aralarında yapılan protokol çerçevesi içinde yürür. İlçe belediyelerine yalnızca bilgi aktarılır.

Konut Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1- Alacağınız arsa mutlaka imar parselli olmalı.
2- İnşaata başlamadan önce statik-betonarme projelerinizi bir inşaat mühendisine yaptırın.
3- Yapılan projeyi İnşaat Mühendisleri Odası'ndan vize ettirin.
4- Binayı yaptıracağınız ustanın deneyimli ve uzman olmasına dikkat edin.
5- Proje, usta tarafından uygulandığı sırada dahi bir inşaat mühendisi yapıyı kontrol etmeli.
6- İnşaat demiri ve çimento dahil inşaat malzemeleri TSE belgeli olmalı.
7- Kontrol mühendisi ve projeleriniz yoksa depreme karşı güvenli yapı yapmanız mümkün değil.

Konut Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
1- Alacağınız daire ya da binanın ruhsatlı ve projeli olmasına dikkat edin.
2- Alacağınız dairenin seramik ve fayansının dışında binanın kolon-kiriş-döşeme gibi taşıyıcı sistemine de dikkat edin.
3- Daire alacağınız müteahhidin proje ve standartlara uygun inşaat yapan birisi olmasına bakın.
4- Alacağınız ev ile ilgili yapım aşamaları hakkında Belediye-İnşaat Mühendisleri Odası gibi ilgili kurumlardan bilgi alın.
5- Kooperatif eliyle konut sahibi olacaksanız, binanın betonarme karkas sistemi (binanın iskeleti) inşa edilirken projelere uygun olup olmadığını, beton ve demir kontrollerini bir inşaat mühendisine yaptırın.

Kadastro ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Taşınmaz malların şeklini hukuki durumunu ve içeriğini belirlemek için düzenlenen sicillerin ve yapılan işlerin tamamına kadastro denir.

Parsel: Doğal sınırları olmayan kendi içinde kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü parçasıdır. İki çeşit parsel vardır;
İmar parseli
Kadastro parseli

Ada: Çevresi deniz, dere, dağ vb. gibi doğal sınırlar veya kara yolu, demir yolu, cadde, meydan gibi sonradan yapılan tesislerle çevrili parseller topluluğudur.

Pafta: Üzerinde parsellerin, adaların sınırları, numaraları ve üzerindeki bina ile tesisleri gösteren harita tekniklerine uygun olarak çizilmiş dökümanlardır.

Çap: Kadastro görüp ve tapu sicilinde kaydı bulunan tüm taşınmazların plan örneklerine çap denir. Bir parselin komşu parsellerle plan sınır doğrultularını içindeki veya sınırındaki doğal, yapay tesisleri ve parsele ait bilgileri içeren bir belgedir.
İki çeşit çap vardır;
Kadastrol çap
İmar çapı

Konut Kredisi
Konut Kredisi Nedir?
Gerçek kişilerin yeni veya kullanılmış konut alımında doğacak finansman ihtiyacına yönelik bir tüketici kredisi türüdür.

Hangi Gayrimenkullar İçin Konut Kredisi Kullanabilir?
Bankaların belirlediği kendine özel bir madde bulunmadıktan sonra, bankalar genellikle Belediye sınırları içinde, kat mülkiyeti tescilli, imar ve iskanı alınmış ve ayrıca kat irtifakı tescil edilmiş gayrimenkullar için konut kredisi talebinde bulunabilinir.

Konut Kredileri Başvuruları Kaç Günde Değerlendirilmeye Alınır ?
Kredi ile ilgili belgelerin tamamlanmasını müteakiben en fazla 48 saat içinde kredini kullanıma açılacaktır. Ancak, konutun ekspertizi ve tapuda ipotek işlemlerinin tesisi yaklaşık 5 - 6 gün sürebilmektedir. Anlaşılan banka kredisi ile ilgili teminatların tesisini müteakiben hesaba geçecektir.

Konut Kredisi İçin İstenilen Para Cinsi (USD, EUR, YTL) İle Borçlanabilinirmi?
Konut kredisini YTL veya yabancı para birimine (USD ve EUR) endeksli olarak kullanabilir. Dövize endeksli kullandırılacak kredilerde aylık yabancı para taksitlere ilave olarak T.C. Merkez Bankası genelgesine istinaden, kur farkından kaynaklanan Banka Sigorta Muamele Vergisi de ödenmesi gerekecektir.

Konut Kredilerinin Teminatı Nedir?
Kredinin yapısı gereği kredi konusu gayrimenkulun tapu kütüğünde yer alan "Beyanlar/Şerhler" bölümüne 1. derecede anlaşmış olduğunuz banka olmak üzere ipotek şerhi konulur. Gayrimenkul Dain'i Mürtein anlaşmış olduğunuz banka olmak kaydı ile sigorta teminatı altına alınır ve bu poliçenin kredi vadesi süresince her yıl yenilenmesi istenir.
Toplam kredi borcunuz Kredi Hayat Sigortası teminatı altına alınır. Kredi miktarının gayrimenkulun değerinin % 50'sini aştığı durumlarda ilave teminat olarak bir de kefil istenmektedir.

Konut Kredisi Alabilmek İçin Gereken Temel Belgeler Ve Şartlar

Konut kredisi alabilmek için gereken temel belgeler;
1- Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, Pasaport)
2- Gelir Beyannamesi ( Ücretli çalışanlar için )
3- Vergi Levhası ( Serbest çalışanlar için )
4- Alınacak konutun Tapu fotokopisi ya da muadili

Konut kredisi almak için gereken şartlar (henüz kesinlik kazanmamıştır)
1- Öncelikle alınacak ev kredisini aylık olarak ödeyebilecek bir gelirin olması
2- Satın alınmak istenilen evin belirli şartlara uyması
3- Ev kredisi almak isteyen şahısların kefil beyan edebilmeleri
4- Satın alınacak evin Morgage yani Tutulu satış kredisi veren şirket adına ipotek edilmesi olarak özetlenebilir.